Pembangunan tanah secara usahasama@joint venture

ini ramai tuan tanah yang sudah bijak dalam urusan menggandakan keuntungan kepada nilai tanah yang mereka miliki. Mereka mengambil pendekatan untuk membuat transaksi usahasama dengan pemaju sebagai satu bentuk pelaburan terhadap hartanah mereka .Ini untuk mempastikan hartanah yang mereka ada tidak habis begitu sahaja, malahan dapat menjadikan ianya satu pelaburan yang menguntungkan dalam jangka masa panjang.

Apakah itu transaksi Usahasama?

Secara ringkas, transaksi usaha sama antara tuan tanah dan pemaju ini merujuk kepada satu transaksi iaitu tuan tanah menawarkan tanahnya kepada pemaju untuk dimajukan menjadi satu projek perumahan atau komersial dengan kos pembangunan projek ditanggung sepenuhnya oleh pemaju. Sebagai balasannya, pemaju akan memberikan sejumlah wang atau ditukar dalam bentuk unit-unit hartanah mengikut pembahagian nilaian keseluruhan projek yang telah dipersetujui bersama.
Walaupun, secara zahirnya, transaksi ini mampu memberi pulangan yang lumayan kepada tuan tanah, namun begitu jika silap percaturan, keuntungan yang diharapkan, kerugian pula yang diperoleh.
Untuk mengelakkan risiko kerugian , di antara perkara yang perlu diambil berat dan dilakukan oleh tuan tanah sebelum memasuki sesuatu urusan usahama pemajuan tanah mereka dengan pemaju adalah seperti berikut:

i. Berbincanglah dengan pemaju untuk mendapatkan pembahagian kuntungan yang terbaik untuk tuan tanah. Apa yang dipraktiskan sekarang ini, kadar pembahagian keuntungan antara tuan tanah dan pemaju adalah antara 20% (tuan tanah): 80% (pemaju) hingga 30% (tuan tanah): 70% (pemaju)  bergantung kepada jenis projek, status tanah dan lokasi tanah.

Pembahagian hendaklah berdasarkan kepada ratio Nilai Keseluruhan Pembangunan (Gross Development Value (GDV) yang bakal didirikan atas projek tersebut. Keuntungan bahagian tuan tanah biasanya dibayar sama ada dalam bentuk wang ringgit mengikut bahagian yang telah dipersetujui bersama atau ditukar dalam bentuk unit-unit bangunan mengikut nilai bahagian keuntungan tuan tanah.

Misalnya jika bahagian keuntungan tuan tanah adalah 25% daripada keseluruhan nilai bangunan untuk projek tersebut, dan jika ditukar kepada wang katakanlah bersamaan  dengan RM500,000.00 dan harga sebuah rumah teres yang didirikan oleh pemaju dalam projek tersebut  ialah RM250,000.00, maka jika ditukar dalam bentuk unit bangunan, tuan tanah akan dapat 2 buah unit rumah teres.

Nasihat saya, tuan tanah jangan terus terima tawaran pemaju untuk beri unit-unit rumah/bangunan tanpa mereka mengetahui daripada pemaju nilai sebenar keseluruhan bangunan yang didirikan atas projek tersebut dan nilai sebenar setiap unit bangunan yang didirikan atas projek tersebut.
Dapatkan dengan pemaju satu laporan lengkap tentang pelan perancang dan pelan pembangunan projek tersebut beserta kajian pasaran yang telah dibuat oleh pemaju atau apa-apa dokumen sokongan untuk mengetahui dan mengesahkan tentang nilaian sebenar keseluruhan projek tersebut. Jika tidak, dibimbangi tuan tanah hanya memperolehi unit-unit bangunan yang nilaiannya rendah berbanding nilaian sebenar hartanah untuk projek tersebut. Ini pastinya akan merugikan tuan tanah sendiri.

ii. Muktamadkan tentang cara bayaran bahagian keuntungan tuan tanah. Kebiasaannya bayaran bahagian keuntungan tuan tanah ini terbahagi kepada dua peringkat. Pertama, bayaran deposit sebanyak 10% daripada kadar keuntungan tuan tanah akan di bayar pada masa menandatangani perjanjian usaha sama dan keduanya, baki 90% lagi akan dijelaskan selepas keseluruhan projek pembangunan tersebut siap sepenuhnya. Baki bahagian keuntungan tuan tanah juga boleh ditukar kepada unit bangunan bersamaan dengan nilai keuntungan bahagian tuan tanah tersebut.

Ada sesetengah pemaju yang menawarkan untuk memberi sejumlah wang secara lumpsum kepada tuan tanah pada masa menandatangani perjanjian usahasama, misalnya RM5,000.00 sebagai deposit.
Sukacita saya ingatkan, tujuan deposit ini adalah sebagai jaminan sekuriti untuk mempastikan kedua-dua pihak mematuhi terma-terma dan syarat-syarat yang dipersetujui dalam perjanjian usahasama kelak.

Jika amaun yang ditawarkan terlalu rendah apakah ia berbaloi dijadikan jaminan sekuriti sekiranya pemaju gagal menyempurnakan tanggungjawabnya sebagaimana yang dinyatakan dalam perjanjian usahasama kelak.

Selain daripada itu tuan tanah juga kena ingat, tempoh usahasama ini adalah antara 3 hingga 4 tahun. Dalam tempoh tersebut apa-apa sahaja boleh terjadi. Maka, sekiranya sesuatu terjadi kepada projek tersebut, jumlah deposit tersebut akan dianggap sebagai gantirugi kepada tuan tanah.

Maka oleh hal yang demikian, sewajarnya deposit tersebut mestilah setimpal sebagai ganti rugi kepada tuan tanah sekiranya tuan tanah mengalami kerugian akibat kegagalan pemaju mematuhi terma dan syarat yang dipersetujui dalam perjanjian usaha sama kelak. Justeru saya menyarankan, deposit sekuriti hendaklah sekurang-kurangnya 10% daripada kadar keuntungan tuan tanah.
iii. Seelok-eloknya tuan tanah jangan serah bulat-bulat segala urusan berkaitan dengan projek usahasama tersebut kepada pemaju. Kalau boleh tuan tanah tidak perlu beri Surat Wakil Kuasa Penuh (Full Power of Attorney) kepada pemaju.

Adalah lebih baik sekiranya tuan tanah juga turut serta terlibat secara langsung dalam urusan pembangunan projek tersebut. Lebih-lebih lagi yang melibatkan urusan menandatangani sebarang dokumen atau pelan seperti dokumen pindah milik, pelan layout, pelan bangunan dan lain-lain dokumen.

Sekiranya tidak mampu, saya sarankan tuan tanah hanya bagi Surat Wakil Kuasa Terhad (Limited Power of Attorney) sahaja kepada pemaju. Dalam erti kata lain, pemaju hanya mempunyai kuasa terhad dalam urusan-urusan tertentu sahaja yang berkaitan dengan projek usahasama tersebut, contohnya urusan yang berkaitan dengan pembiayaan projek, urusan mendapatkan kelulusan pelan daripada pihak berkuasa yang berkenaan dan lain-lain urusan teknikal berkaitan pembangunan projek tersebut.

Adapun berkaitan dengan urusan menandatangani sebarang dokumen seperti permohonan pecah sempadan, pelan perancang, pelan bangunan, dokumen pindah milik kepada pembeli kelak dan lain-lain urusan yang melibatkan tanah tersebut, wajar tuan tanah terlibat secara langsung dan tidak menyerahkan kuasa penuh kepada pemaju.

iv. Jangan sewenang-wenangnya serahkan geran tanah anda kepada pemaju sebelum perjanjian usahasama ditandatangani dan sebelum sekuriti deposit dijelaskan oleh pemaju. Sebenarnya, anda tidak perlu serah pun geran tersebut kepada pemaju. Ini kerana sekiranya anda hanya memberikan Limited Power of Attorney kepada pemaju segala urusan berkaitan dengan tanah tersebut, seperti permohonan pecah sempadan misalnya, anda sendiri akan bersama-sama pemaju yang akan menguruskannya. Maka geran tersebut boleh terus diserahkan oleh tuan tanah kepada pihak berkuasa yang berkenaan, tanpa perlu diserahkan kepada pemaju.

Ini kerana dibimbangi, pemaju tersebut menggadaikan geran tanah tadi kepada bank untuk mendapatkan pinjaman pembiayaan projek tersebut. Maka, sekiranya tanah tersebut digadaikan kepada bank, tuan tanah juga akan diseret sama sebagai salah satu pihak yang akan dituntut/ disaman sekiranya pemaju gagal menjelaskan bayaran pinjaman kepada bank kelak. Ini pasti akan menyebabkan kerugian yang besar kepada tuan tanah.

v. Nasihat saya kepada tuan tanah, sebelum muktamadkan sebarang terma usahasama dengan pemaju lantiklah seorang peguam hartanah yang berpengalaman untuk mewakili anda sendiri dan membantu serta menasihati anda tentang terma-terma dan urusniaga berkaitan usahasama tersebut.


Jangan bergantung kepada peguam pemaju kerana peguam pemaju tidak akan mewakili tuan tanah dalam transaksi tersebut. Mereka hanya berkepentingan dengan pemaju sahaja. Jangan sayang untuk keluarkan kos guaman semata-mata untuk melindungi hak dan kepentingan anda. Jangan apabila telah terkena dengan pemaju barulah anda hendak cari peguam. Masa itu sudah terlewat. Tersilap percaturan, rumah tak dapat, tanah pula yang tergadai. 

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...
Kongsikan Artikel ini

No comments

Powered by Blogger.